Arrendamiento residencial de larga duración — LAU y zonas tensionadas

El arrendamiento residencial de larga duración en España está regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, del Derecho a la Vivienda.

Duración mínima del contrato

La duración mínima del contrato de arrendamiento residencial es de 5 años cuando el arrendador es persona física, y de 7 años cuando el arrendador es persona jurídica. El arrendatario tiene derecho a prórroga hasta alcanzar dicha duración mínima.

Zonas de mercado tensionado

La Ley 12/2023 introdujo la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, que permite a las administraciones limitar las rentas de alquiler en áreas donde se acredite un desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda asequible.

La ciudad de Málaga ha sido declarada zona tensionada. En estas zonas, los nuevos contratos no pueden superar la renta del contrato anterior, y los grandes tenedores están sujetos a limitaciones adicionales basadas en el índice de referencia de precios de alquiler.

Nerja y los municipios de la Axarquía no están actualmente clasificados como zonas tensionadas y se rigen por las condiciones generales de la LAU sin limitaciones de renta.

Arrendamiento de temporada

Los contratos de arrendamiento temporal no turístico están regulados por el artículo 3 de la LAU. Los contratos de temporada con una duración superior a 2 meses con un mismo inquilino excluyen la clasificación del inmueble como VUT.

Se trata de una figura distinta del alquiler turístico: no requiere licencia VUT, pero tampoco se beneficia de la reducción fiscal del 60% prevista para los arrendamientos residenciales estables de larga duración.

Distinción clave: arrendamiento turístico vs. temporada

La normativa española distingue expresamente entre:

• Alquiler turístico (VUT): regulado por la normativa autonómica andaluza (Decreto 28/2016 y modificaciones). Requiere licencia VUT y código VUT/MA/XXXXX.
• Alquiler de temporada: regulado por el artículo 3 LAU. No requiere licencia VUT pero no se beneficia de las ventajas fiscales del arrendamiento residencial estable.