LPH art. 17.12 — Aprobación de la comunidad de propietarios para nuevas VUT: obligatoria desde el 3 de abril de 2025

Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), en combinación con el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, exige que cualquier nueva Vivienda de Uso Turístico (VUT) ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal acredite el acuerdo expreso de la comunidad de propietarios antes de poder inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA).

Mayoría requerida

El acuerdo debe ser adoptado en junta de propietarios con el voto favorable de las tres quintas partes (3/5) del total de propietarios, que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación. No es suficiente la mayoría simple ni la mayoría absoluta.

Qué propiedades están exentas

Las VUT ya inscritas en el Registro de Turismo de Andalucía antes del 3 de abril de 2025 están eximidas con carácter retroactivo. No necesitan obtener ni presentar el acuerdo comunitario para continuar operando. La exención aplica también si la VUT estaba en proceso de inscripción antes de esa fecha.

Qué propiedades están obligadas

El requisito es obligatorio para toda VUT cuya declaración responsable de inicio de actividad se presente a partir del 3 de abril de 2025 y que esté ubicada en un edificio en régimen de propiedad horizontal (comunidad de propietarios). Quedan fuera del requisito:

• Viviendas unifamiliares (casas individuales sin comunidad de propietarios).
• Propiedades en suelo rústico sin régimen comunitario.

Cómo acreditar el acuerdo ante la Junta

El acuerdo debe presentarse como documento adjunto en la declaración responsable telemática ante la sede electrónica de la Junta de Andalucía. Los documentos admitidos son:

• Certificado del acuerdo emitido por el administrador de fincas o el secretario de la comunidad, con firma legitimada.
• Acta de la junta de propietarios donde conste el acuerdo, con indicación expresa del resultado de la votación (número de votos a favor, en contra y abstenciones, con sus correspondientes cuotas de participación).

Qué ocurre si se inscribe sin el acuerdo

La inscripción en el RTA es inmediata a la presentación de la declaración responsable, pero la Junta de Andalucía puede verificar a posteriori la documentación aportada. Desde la entrada en vigor del Decreto-ley 1/2025, la Consejería de Turismo comunica cada nueva inscripción al ayuntamiento correspondiente. Si se detecta que la VUT carece del acuerdo comunitario obligatorio, la Junta puede proceder a la cancelación de oficio de la inscripción, con las consecuencias administrativas y sancionadoras que ello conlleva.

El acuerdo no puede tener efectos retroactivos

La misma norma que exige el acuerdo establece que los acuerdos comunitarios sobre VUT "no tendrán efectos retroactivos". Esto significa que un acuerdo adoptado después de que la VUT ya esté registrada no puede anular la inscripción existente ni imponer restricciones a quien ya operaba legalmente. Para el caso inverso — acuerdos de prohibición adoptados antes de que el propietario solicite la inscripción — sí son vinculantes para las nuevas solicitudes.

Relación con el recargo del 20%

El artículo 17.12 LPH regula dos cuestiones distintas que a menudo se confunden:

• El acuerdo habilitante: permite o prohíbe el ejercicio de la actividad turística en el edificio. Requiere 3/5. Objeto de esta entidad.
• El recargo del 20% sobre los gastos comunes: penalización económica opcional para las VUT que ya operan. También requiere 3/5. Regulado con el mismo artículo pero con jurisprudencia específica sobre no retroactividad.

Consulte la entidad relacionada sobre el recargo del 20% y la no retroactividad (LPH art. 17.12 — Community surcharge) para el detalle jurisprudencial.