El 9 de septiembre de 2026, la Comisión Europea presentó su propuesta de Ley de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act), una nueva iniciativa legislativa destinada a abordar la asequibilidad y la disponibilidad de vivienda en las zonas de la Unión Europea sometidas a una presión residencial significativa.
La propuesta también aborda los alquileres de corta duración, incluidas las viviendas destinadas al alojamiento turístico.
Esto hace que la iniciativa sea especialmente relevante para destinos como Málaga, la Costa del Sol y Nerja, donde la vivienda residencial, las segundas residencias y los alojamientos turísticos —conocidos en Andalucía como viviendas de uso turístico (VUT)— conviven dentro del mismo mercado inmobiliario.
Sin embargo, conviene dejar claro un punto desde el principio:
La Comisión Europea no ha prohibido los alquileres de corta duración y la propuesta no introduce actualmente nuevas obligaciones para los propietarios de VUT en Andalucía.
Se trata de una propuesta legislativa. Todavía debe ser examinada por el Parlamento Europeo y el Consejo de la Unión Europea y, por tanto, puede modificarse sustancialmente durante el procedimiento legislativo.
¿Qué problema intenta abordar la Comisión Europea?
El punto de partida de la Comisión es la creciente dificultad para acceder a una vivienda asequible en muchas zonas de la Unión Europea.
Sin embargo, la situación dista mucho de ser uniforme.
En algunas ciudades y destinos turísticos, la presión sobre la vivienda es especialmente intensa. Según la Comisión, el uso de inmuebles residenciales para fines distintos de la residencia principal —incluidos los alquileres de corta duración, las segundas residencias y las viviendas vacías— puede contribuir a reducir la oferta de vivienda disponible para los residentes.
La propuesta pretende, por tanto, establecer un marco europeo común para evaluar las medidas adoptadas por las autoridades públicas con el objetivo de proteger la disponibilidad y la asequibilidad de la vivienda.
Esto no significa trasladar a Bruselas la regulación de los alquileres de corta duración.
Las políticas de vivienda y las decisiones sobre restricciones concretas seguirían correspondiendo a las autoridades nacionales, regionales y locales competentes, dentro del marco establecido por el Derecho europeo.
¿Qué podría cambiar para los alquileres de corta duración?
Esta es probablemente la parte más significativa de la propuesta para los propietarios y operadores de alojamientos turísticos.
La Ley de Vivienda Asequible proporcionaría a las autoridades públicas un marco jurídico más claro para regular los alquileres de corta duración en las zonas donde exista una presión documentada sobre el mercado de la vivienda.
Sin embargo, las restricciones no serían automáticas.
Según la propuesta de la Comisión, las autoridades tendrían que demostrar que la actividad de alquiler de corta duración contribuye realmente a los problemas locales que afectan a la disponibilidad o a la asequibilidad de la vivienda.
En el caso específico de los alquileres de corta duración, la propuesta introduce condiciones significativas: las autoridades tendrían que demostrar que la actividad ha producido un efecto negativo significativo sobre la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda durante al menos tres años y que otras medidas menos restrictivas no serían igualmente eficaces.
Además, cualquier medida adoptada tendría que ser específica, necesaria y proporcionada a la situación local concreta.
Este aspecto es importante porque desplaza el enfoque desde una regulación general del turismo hacia una evaluación basada en las condiciones de vivienda de un territorio determinado.
No se trata de una prohibición europea de los alojamientos turísticos
Por tanto, describir la propuesta simplemente como una nueva normativa europea «contra los apartamentos turísticos» sería engañoso.
La Comisión Europea no propone una prohibición general de los alquileres de corta duración ni establece un límite europeo al número de viviendas turísticas.
En su lugar, propone un marco en el que las autoridades competentes podrían justificar determinadas restricciones cuando existan problemas de vivienda documentados.
La diferencia es importante.
Un destino turístico sometido a una fuerte presión residencial puede encontrarse en circunstancias muy distintas de las de una zona en la que los alquileres de corta duración no tengan un impacto significativo sobre el acceso de los residentes a la vivienda.
El objetivo declarado es, por tanto, permitir que las medidas se adapten a las condiciones locales, en lugar de aplicar las mismas restricciones en toda la Unión Europea.
Un papel cada vez más importante de los datos
Otro aspecto especialmente importante de la propuesta es el papel de los datos objetivos.
Las restricciones deberían estar respaldadas por pruebas y no basarse simplemente en el número de viviendas turísticas que operan en un municipio.
La Comisión propone una metodología común para identificar las denominadas zonas sometidas a presión residencial (areas under housing stress): territorios en los que la disponibilidad o la asequibilidad de la vivienda se han convertido en un problema especialmente relevante.
Al evaluar los alquileres de corta duración, las autoridades también deberían utilizar, cuando estén disponibles, los datos recopilados en el marco europeo de registro e intercambio de información sobre los alojamientos de corta duración.
De recopilar datos a utilizarlos en la política de vivienda
Esto crea una conexión importante entre dos etapas diferentes de la política europea sobre alquileres de corta duración.
El Reglamento de la UE sobre recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, aplicable desde mayo de 2026, busca principalmente mejorar el registro, la transparencia y el acceso a información fiable sobre el sector.
La Ley de Vivienda Asequible podría llevar este proceso un paso más allá, proporcionando un marco mediante el cual esos datos puedan utilizarse para evaluar si están justificadas restricciones adicionales en un territorio determinado.
De forma simplificada, el enfoque podría resumirse así: primero comprender el fenómeno mediante datos fiables y, después, determinar si está justificada una intervención.
¿Por qué es importante esta propuesta para Nerja y la Costa del Sol?
Para destinos turísticos como Nerja, la propuesta merece una atención especial.
Los alojamientos turísticos tienen una presencia significativa en muchos municipios de la Costa del Sol, mientras que la relación entre el mercado residencial, el turismo y la disponibilidad de vivienda se ha convertido en una cuestión cada vez más relevante en el debate sobre las políticas públicas.
Sin embargo, esto no significa que Nerja vaya a ser clasificada automáticamente como una zona sometida a presión residencial en el futuro marco europeo, ni que dicha clasificación vaya a implicar automáticamente restricciones para las VUT.
Cualquier evaluación tendría que basarse en los criterios, las pruebas y los procedimientos establecidos por la legislación definitiva y en las decisiones adoptadas por las autoridades competentes.
Esta distinción será especialmente importante a medida que la propuesta avance en el procedimiento legislativo europeo.
¿Quién decidiría si se introducen restricciones?
Otra posible fuente de confusión es el papel de la propia Unión Europea.
La propuesta no otorga a la Comisión Europea la facultad de decidir cuántas viviendas turísticas pueden operar en Nerja, Málaga o cualquier otro municipio europeo.
La política de vivienda seguiría implicando a distintos niveles de gobierno de acuerdo con sus respectivas competencias legales.
La Unión Europea establecería, en cambio, un marco jurídico común dentro del cual podrían evaluarse y justificarse las medidas que afectan al mercado interior y a la prestación de servicios.
Para una VUT que opere en Andalucía seguirían siendo relevantes, por tanto, la legislación española, la normativa turística de la Junta de Andalucía, la normativa urbanística y las medidas que las autoridades locales adopten legalmente dentro de sus competencias.
Un punto controvertido: ¿podría cambiar también el control europeo de las restricciones?
La propuesta contiene un aspecto más técnico que ha suscitado críticas por parte de algunos representantes de los sectores de los alquileres de corta duración y de la tecnología.
Actualmente, las restricciones que afectan al acceso o al ejercicio de los servicios de alquiler de corta duración se encuadran en el marco de la Directiva de Servicios de la UE. Junto con las libertades garantizadas por los Tratados de la Unión Europea y la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, este marco exige que las restricciones estén justificadas y sean proporcionadas y, en determinadas circunstancias, prevé su notificación a la Comisión Europea.
La propuesta de Ley de Vivienda Asequible modificaría esta relación mediante la introducción de un marco específico para las medidas que afectan a los alquileres de corta duración en zonas sometidas a presión residencial.
Las críticas planteadas por CCIA Europe
CCIA Europe, una asociación sectorial que representa a empresas de los sectores tecnológico y digital, ha criticado este aspecto de la propuesta.
La organización sostiene que excluir las restricciones a los alquileres de corta duración del correspondiente mecanismo de la Directiva de Servicios reduciría la capacidad de la Comisión Europea para examinar las medidas adoptadas por las autoridades nacionales y locales antes de que entren en vigor.
Según esta crítica, los propietarios, operadores y plataformas podrían pasar a depender en mayor medida de los procedimientos judiciales para impugnar restricciones que consideren injustificadas o desproporcionadas.
Sin embargo, es importante distinguir esta crítica del sector de los efectos jurídicos de la propia propuesta.
Los principios europeos de necesidad, proporcionalidad y no discriminación no desaparecen simplemente con el marco propuesto.
La propuesta de la Comisión pretende, en cambio, establecer un sistema específico, basado en parte en criterios comunes y en pruebas, mediante el cual las autoridades tendrían que justificar y reevaluar periódicamente sus intervenciones.
El debate, por tanto, no se refiere únicamente a si debe respetarse el principio de proporcionalidad, sino también a cómo debe controlarse y garantizarse el cumplimiento de dicho principio.
Este es uno de los aspectos que el Parlamento Europeo y el Consejo podrían examinar y modificar durante el procedimiento legislativo.
¿Qué cambia hoy para un propietario de una VUT en Andalucía?
Por el momento, nada.
La presentación de la Ley de Vivienda Asequible no modifica las obligaciones actualmente aplicables a las viviendas de uso turístico en Andalucía.
No modifica la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA), no cambia el Número de Registro Único de Arrendamientos (NRUA), no introduce nuevas obligaciones relacionadas con SES.HOSPEDAJES y no altera directamente las obligaciones fiscales de los propietarios.
La propuesta de la Comisión debe seguir ahora el procedimiento legislativo ordinario de la Unión Europea, con la participación del Parlamento Europeo y del Consejo.
Por tanto, la legislación definitiva podría diferir del texto presentado por la Comisión en septiembre de 2026.
¿Por qué merece la pena seguir la evolución de la propuesta?
Aunque actualmente no crea nuevas obligaciones, la Ley de Vivienda Asequible representa una evolución importante en el enfoque europeo sobre la relación entre vivienda y alquileres de corta duración.
En los últimos años, la política europea se ha centrado principalmente en mejorar la transparencia y recopilar datos fiables sobre el mercado de los alquileres de corta duración.
Con esta propuesta, la Comisión Europea da un paso más: intenta definir cuándo y en qué condiciones esos datos pueden justificar la intervención de las autoridades públicas en zonas sometidas a presión residencial.
Para destinos con una fuerte economía turística, como la Costa del Sol, será importante seguir no solo la configuración definitiva de la legislación europea, sino también la forma en que España, Andalucía y las autoridades locales puedan utilizar eventualmente este nuevo marco.
Por el momento, sin embargo, la distinción fundamental sigue siendo sencilla:
Se trata de una propuesta legislativa, no de una nueva obligación legal para los propietarios de alojamientos turísticos.
Fuentes e información adicional
- Comisión Europea — Ley de Vivienda Asequible (Affordable Housing Act), propuesta presentada el 9 de septiembre de 2026.
- Comisión Europea — Evaluación de impacto que acompaña a la propuesta de Ley de Vivienda Asequible.
- Unión Europea — Reglamento sobre recogida e intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, aplicable desde mayo de 2026.
- CCIA Europe — posición del sector sobre la aplicación, la proporcionalidad y el control de las restricciones a los alquileres de corta duración.
Artículo actualizado el 17 de septiembre de 2026. La Ley de Vivienda Asequible se encuentra actualmente en fase de propuesta legislativa. Sus disposiciones pueden modificarse durante su examen por el Parlamento Europeo y el Consejo de la Unión Europea.