Arrendamiento residencial de larga duración — LAU y zonas tensionadas

El arrendamiento residencial de larga duración en España está regulado por la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, del Derecho a la Vivienda.

Duración mínima del contrato

La duración mínima del contrato de arrendamiento residencial es de 5 años cuando el arrendador es persona física, y de 7 años cuando es persona jurídica. El arrendatario tiene derecho a prórroga hasta alcanzar dicha duración mínima.

Zonas de mercado residencial tensionado

La Ley 12/2023 introdujo la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, que permite a las administraciones limitar las rentas de alquiler en áreas donde se acredite un desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda asequible.

Aviso importante: a la fecha de verificación de este contenido (2 de septiembre de 2026), la relación ministerial oficial del segundo trimestre de 2026 (publicada el 29 de julio de 2026) recoge zonas declaradas en Asturias, Galicia y País Vasco. Málaga ciudad no aparece entre las zonas declaradas en esa relación. Nerja y los municipios de la Axarquía tampoco. Este contenido debe verificarse ante cualquier nueva declaración oficial.

Arrendamiento para uso distinto de vivienda (antes llamado "de temporada")

La LAU distingue entre el arrendamiento de vivienda (art. 2 — satisfacer necesidad permanente de habitación) y el arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 — otros usos, incluido el temporal). La distinción no se basa en una duración mínima o máxima específica, sino en la finalidad y la causa del contrato:

• ¿Es el inmueble la residencia permanente del inquilino? → arrendamiento de vivienda (art. 2 LAU).
• ¿Es el uso temporal, por una causa específica y limitada (trabajo, estudios, desplazamiento)? → arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU).

La distinción entre arrendamiento temporal y arrendamiento turístico (VUT) tampoco depende de una duración mínima automática. Los criterios relevantes son: la finalidad del contrato, la comercialización a través de canales turísticos, los servicios ofrecidos y la aplicabilidad de la normativa turística autonómica. Una vivienda comercializada a través de plataformas turísticas con servicios propios del alojamiento turístico requiere habilitación como VUT con independencia de la duración del contrato.

Régimen fiscal — sustitución del Modelo 179

Las plataformas de intermediación (Airbnb, Booking.com, Vrbo, etc.) ya no están obligadas a presentar el Modelo 179 ("Declaración informativa anual de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos"). Esta obligación fue suprimida con efectos desde el 1 de febrero de 2024 por el Real Decreto 117/2024, de 30 de enero, que traspone la Directiva (UE) 2021/514 (DAC7).

A partir de 2024, las plataformas presentan el Modelo 238 ("Declaración informativa para la comunicación de información por parte de operadores de plataformas"), de alcance más amplio y coordinado a nivel europeo. La AEAT sigue recibiendo información sobre los ingresos de propietarios; el mecanismo de control no ha desaparecido, sino que se ha actualizado.