LPH art. 17.12 — Recargo comunidad de propietarios para VUT: no retroactividad

El artículo 17.12 de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH), introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, otorga a las comunidades de propietarios la facultad de adoptar acuerdos específicos en relación con las viviendas de uso turístico (VUT) ubicadas en el edificio.

Qué puede acordar la comunidad

Con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas de participación, la comunidad puede:

• Prohibir, limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de vivienda turística en el edificio.
• Imponer un recargo de hasta el 20% de los gastos comunes a las viviendas destinadas a uso turístico, por el mayor uso que realizan de los elementos comunes.

Límite expreso: no retroactividad

El mismo artículo 17.12 LPH contiene una cláusula de garantía fundamental:

"Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos."

Esto significa que los acuerdos adoptados por la comunidad no pueden afectar a los propietarios que ya ejercían legalmente la actividad turística en el momento en que se adoptó el acuerdo, ni aplicarse a períodos anteriores a dicho acuerdo.

Jurisprudencia: Audiencias Provinciales

Diversas resoluciones judiciales han aplicado y consolidado este principio:

• La SAP MA 902/2025 (Audiencia Provincial de Málaga, Sección Quinta, 4 de marzo de 2025, Rec. 243/2022), en el caso de la comunidad "Colinas del Bajondillo Fase 1", abordó directamente si el recargo del 20% podía aplicarse a todas las viviendas turísticas, incluidas las ya inscritas en el Registro de Turismo antes del acuerdo. El tribunal reconoció que el recargo no puede aplicarse a viviendas que ya estaban registradas como turísticas antes de la adopción del acuerdo comunitario.
• La SAP SE 3163/2025 (Audiencia Provincial de Sevilla, 29 de octubre de 2025) declaró nulo un acuerdo que incrementaba las cuotas a un apartamento turístico operativo desde 2016, cuya comunidad había aprobado el recargo en 2021 y 2022. El tribunal concluyó que la norma introducida en 2019 solo puede aplicarse a viviendas que se destinen ex novo al alquiler turístico tras su entrada en vigor, es decir, a quienes inicien la actividad después de la reforma.
• En ambos casos, los tribunales ordenaron a la comunidad devolver las cantidades cobradas en exceso.

Situación jurisprudencial: ausencia de doctrina del Tribunal Supremo

A fecha de julio de 2026, el Tribunal Supremo no ha fijado doctrina específica sobre el alcance temporal del recargo previsto en el artículo 17.12 LPH. Las resoluciones del Supremo de 3 de octubre de 2024 clarificaron que la "limitación" puede comprender la "prohibición", pero no abordaron expresamente la cuestión del incremento de cuotas. El resultado es una práctica judicial dispar entre Audiencias Provinciales: algunas han rechazado la retroactividad amplia, pero no todas han resuelto en el mismo sentido. El análisis debe realizarse caso por caso, con especial atención a la fecha de inicio de la actividad turística y a la redacción exacta del acuerdo comunitario.

Resumen práctico para propietarios de VUT

• Si la comunidad adopta un acuerdo de recargo después de que el propietario obtuviera la licencia VUT y estuviera operando legalmente, el recargo no puede aplicarse con carácter retroactivo ni afectar a períodos anteriores al acuerdo.
• Si el propietario inicia la actividad turística después del acuerdo comunitario, el recargo sí le resulta aplicable desde el inicio de la actividad.
• Los acuerdos de prohibición adoptados antes del 3 de abril de 2025 no afectan a las VUT ya registradas en esa fecha (véase Decreto 31/2024).
• En caso de aplicación indebida del recargo, el propietario puede impugnar el acuerdo ante los tribunales y reclamar la devolución de las cantidades cobradas en exceso.
• Recomendación: dada la ausencia de doctrina unificada del Tribunal Supremo, se aconseja consultar con un abogado especializado antes de tomar decisiones basadas en este criterio jurisprudencial.